売却について

1.売却相談 お住まいのご売却には、不動産に関するあらゆる法律や税金、諸費用などの知識が必要です。初めてのご売却はいろいろ不安がつきものです。
それらについてご説明いたします。
2.査定(物件調査) ご売却物件がいくらになり、どういった方法で調査し、金額が決まるのかという点は最も気になるところです。それらについてご説明いたします。
3.媒介契約 当社との売却依頼の契約について、その種類と違いをご説明いたします。
4.購入者探し お住まいの購入希望者を探すには、さまざまな媒体を使った宣伝が必要です。
当社の販売システムのいろいろをご説明いたします。
5.売買契約 高額な売買契約を安心して結ぶために、売買契約の基礎知識と手続きについてご説明いたします。
6.代金精算 物件の引渡し前に行う抵当権の抹消手続きや、残代金の受領、物件の引渡しについて、その流れと手続きをご説明いたします。

<1.売却相談>

1.売却に必要な費用
お住まいを売却される場合でも、税金や仲介手数料などの諸費用がかかります。
つまり、売買金額から、諸費用などを差し引いた残りが手取り金額となるわけです。

2.諸費用の内訳
諸費用の内訳は以下のようになっています。

・仲介手数料
二百万円以下の金額は百分の五・二五
二百万円を超え四百万円以下の金額は百分の四・二
四百万円を超える金額は百分の三・一五
四百万円を超える金額の簡単な計算方法は、売買価格の3%+6万円(別途消費税)になります。
上記に掲げる金額に区分してそれぞれの金額に掲げる割合を乗じて得た金額を合計した金額以内と
するのが法律で定められています。

・税金
お住まいを売却して利益が出た場合には、その利益に対して所得税、住民税がかかります。
でもご自宅(居住用の資産)をご売却の際は、特別控除が利用でき、所有している期間が
長いと税率が軽減される特例を選べる場合がありますから、専門家に必ず確認して下さい。

・印紙代
売買契約書に貼付する印紙代です。郵便局で購入できます。

・ローン諸費用
ローンが残っている場合にかかる抵当権抹消費用や司法書士への報酬、ローン事務手数料などです。

・その他
引越費用など。

<2.査定(物件調査)>

1.売却価格の目安
インターネット、住宅情報誌や新聞・チラシなど近くの事例でおおよその価格を確認できます。

2.物件査定
不動産の査定の方法は下記の方法からなります。

・収益還元法
欧米で主流になっている不動産鑑定評価の1つ。
不動産の運用によって得られるであろうと期待される収益(賃料)を基に価格を評価する方法です。

・原価法
物件を、現時点でもう一度建築した場合にいったいいくらになるのかを割り出し、築年数によって
価値が下がった分を割引くことで、物件の現在の価値を出す方法です。

・取引事例比較法
似ている物件の売買事例を用い、事例物件との違いを、定められた諸条件をもとに評価し
価格差を導きだすという方法です。

・開発法
土地の開発を想定して価格を求める方法です。

3.売却物件の調査
不動産を売却するにあたって健全な取引を行うためには、購入者の為に、売却物件の内容を
明確にし、物件を赤裸々に把握する必要があります。関係官庁(法務局・市役所等)や
物件に関わる利害関係者等に対する確認作業を行うことです。

4.売却価格の決定
上記の事柄を踏まえて、お客様と綿密に打ち合わせをして売却価格を決定いたします。

<3.媒介契約>

売却を決断したら、当社との間に売却を依頼する「媒介契約」を結びます。
この契約は3種あります。

①専属専任媒介契約
当社に売却を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することはできません。不動産会社は、
依頼主に対して、1週間に1回以上、売却活動の状況を報告する義務があります。
また依頼主は、自分で購入希望者を見つけることはできません。
指定流通機構への登録義務があり、契約日から、当社の5営業日以内に登録する義務があります。

②専任媒介契約
「専属専任媒介契約」と同じく特定の不動産業者のみに売却を依頼する契約です。
不動産会社は、依頼主に2週間に1回以上、売却の状況を報告する義務があります。
依頼主は、自分で購入希望者を見つけることもできます。
指定流通機構への登録義務があり、契約日から、当社の7営業日以内に登録する義務があります。

③一般媒介契約
複数の不動産会社に売却を依頼することができる契約です。依頼主に対して、不動産会社に
報告義務はありません。依頼主は自分で購入希望者を見つけることができます。
指定流通機構への登録義務はありません。

<4.購入者探し>

販売活動
当社では、メディアミックスによる反響効果を利用しています。
お客様の依頼によっては、TV・ラジオ・新聞などの広告を行うとともに、インターネット・
不動産広告会社・DM・チラシによる認知リスポンス広告をおこなっています。

・見込み客情報の収集
・新規顧客の獲得
・既存顧客の優良顧客化
上記によって顧客が物件を購入しやすい環境を提供し、スムーズな売却を提供しています。
(注)広告に関しまして、お客様からの特別な依頼がない以上、無料にて活動しております。
当社の判断により広告方法は物件によってさまざまです。

販売活動の経過報告
専属専任媒介契約・専任媒介契約の場合、上記に記載する日数の範囲で
業務処理状況報告書(規定フォーマット)にて郵送、電子メール等の方法で報告いたします。

<5.売買契約>

①契約に至るまで
ご売却物件の購入を希望された方は、まず購入申込書を不動産業者に提出します。
これを受けて不動産業者は、代金の支払方法や物件の引渡し時期、付帯設備の確認など
契約のための条件を調整します。
そして条件の調整が整ったら、不動産売買契約を結びます。

②不動産売買契約とは
不動産売買契約は、「不動産売買契約書」を用いて締結されます。
売買契約書は、取引内容や当事者の権利・義務などを明らかにし、安全・確実な売買の
成立を目的とするものです。売主・買主の双方が署名捺印し、買主が手付金を支払って
契約が成立します。不動産売買契約を締結したら、以後は契約書の記載内容に基づいて
権利や義務を履行することになります。
義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もあります。

③契約時に用意するもの
「ご本人」
・権利証(買主に提示します)
・実印
・印鑑証明書(3ヶ月以内のものを1通)
・管理規約書(マンション)
・建築確認通知書(検査済証)(建築協定書)
・固定資産税納付書
・印紙代(売買金額によって異なります)
・仲介手数料(別途消費税および地方消費税が必要です)
・運転免許証など(ご本人と確認できるもの)

「代理人が立ち会う場合」
※代理人によって契約を締結することもできます。
・委任状(本人の自署と実印を押印したもの)
・本人の印鑑証明書(3ヶ月以内のもの1通)
・代理人の実印および印鑑証明書(3ヶ月以内のもの1通)
・代理人の運転免許証など(代理人ご本人と確認できるもの)
(注)上記以外でも取引内容によってはご用意いただかないとならないもの等が生ずる場合があります。

<6.代金精算(引き渡し)>

①引越し
残代金の受領と物件の引渡しは同時におこなわれます。
したがって、引渡しまでに引越しを済ませておかなければなりません。
引越しが終わったら、電気・ガス・水道など公共料金の精算をおこないます。
また、マンションなどの場合、使用方法のパンフレット・保証書や管理規約書などもまとめておきましょう。

②ローンが残っているときは
ご売却物件に住宅ローンなどの抵当権がついている場合、残りの債務を精算して、抵当権を
抹消しておかなければなりません。抵当権の登記抹消手続きは、司法書士に依頼します。
上記の手続きについては、当社から司法書士等の紹介や手続きの方法はくわしくご説明させて頂きます。

③残代金の受領・物件引渡しの流れ
1、決済場所にて、登記申請書類の確認
・所有権移転登記の申請を行います。登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を
依頼します。
2、残代金の受領
・残代金を受け取って、買主様へ領収書を発行します。
3、固定資産税などの精算
・引渡し日までの金額を日割り計算して精算します。
4、関係書類の引渡し
・管理規約、パンフレット、付帯設備の保証書・取扱説明書などを引渡します。
5、カギの引渡し
・お住まいのカギを引渡します。
6、諸費用の支払い
・諸費用を支払います。(諸費用の内容は取引によってさまざまですが、当社では、
あらかじめ諸費用明細をお渡しいたします。)

④残代金の受領時に用意するもの
・権利証(登記済証)
・実印
・印鑑証明書(3ヶ月以内)
・固定資産税納付書
・ガス、水道他精算領収書
・管理規約、パンフレット、建築確認書など
・仲介手数料(残額がある場合 )
・登記費用
・売却物件のカギ